Crédit ou prêt in fine : avantages et inconvénients par rapport au crédit ou prêt amortissable

Le saviez-vous : pour les foyers fortement imposés (sur une tranche marginale d'imposition supérieure à 30 %) et ayant un patrimoine financier important, il est parfois préférable de passer par un crédit immobilier in fine plutôt qu'un crédit classique amortissable. Connaissez-vous les différences entre ces deux types de financement ?

Pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire, la plupart des particuliers passent par un crédit ou prêt immobilier dit amortissable. Ce type de financement consiste, pour le particulier, à rembourser tous les mois une partie du montant emprunté ainsi que des intérêts calculés sur le capital restant à rembourser. Cette méthode permet de devenir propriétaire progressivement, au fil du temps.

Mais il existe aussi une autre méthode de financement accessible aux particuliers qui veulent acquérir un bien immobilier en vue de le louer pour bénéficier de revenus locatifs : il s'agit du crédit in fine. Dans un prêt in fine, chaque mois, vous remboursez uniquement les intérêts et à la fin de la durée du prêt, vous devez rembourser d'un coup toute la somme empruntée. Le principal avantage du crédit in fine est que les mensualités sont beaucoup plus faibles vu qu'il n'y a que les intérêts à rembourser. Cela permet de générer un cash flow positif dans le cadre d'un investissement locatif. Seule la dernière mensualité est très importante puisqu'elle consiste à rembourser intégralement in fine le capital emprunté !

Par contre, il existe plusieurs inconvénients au crédit in fine. Le premier est que vous devez garantir la possibilité de rembourser la totalité : pour cela, vous devez mettre en nantissement (ou garantie) une partie de votre argent, soit de l'épargne disponible, soit une partie de votre assurance-vie, de votre PEA ou de votre comptes-titres. Sachez que l'épargne nantie reste active dans le sens où si l'argent est placé, il continuera de vous produire des intérêts et des plus-values, tout au long du prêt in fine.

L'autre inconvénient du prêt in fine est son coût bien supérieur à celui d'un prêt amortissable classique : généralement, le taux d'un crédit in fine est supérieur de plus de 1 % par rapport à un crédit amortissable classique, et les intérêts sont calculés sur le capital emprunté total et non le capital restant. Les différences entre prêt amortissable et prêt in fine sont bien résumées dans l'infographie ci-dessus issue du site Cyberprêt.com.

Mais alors, quel est l'intérêt de souscrire à ce type de prêt si particulier ? En fait, le crédit in fine est souvent appelé le prêt des riches car il présente de nombreux avantages fiscaux pour les foyers fortement imposés et ayant un large patrimoine immobilier. En effet, les intérêts étant plus importants, ils peuvent être déduits des revenus fonciers pour avoir encore moins d'impôts à payer. De plus, comme le capital n'est remboursé qu'à la fin du prêt in fine, la valeur vénalle du bien immobilier acquis est nul pour l'investisseur et cela n'entre donc pas dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (ou IFI) durant la durée du prêt in fine. C'est là où le gain peut être très important !

Attention toutefois : les conseillers en banque sont rarement spécialistes des crédits in fine, je vous conseille de passer par un courtier spécialisé en prêt immobilier. Mais vous verrez que ce type de prêt est rarement intéressant, sauf si vous payez l'IFI. De plus, il n'a aucun intérêt pour l'acquisition d'une résidence principale car elle ne génère pas de revenus locatifs, et n'entre dans l'assiette de calcul de l'IFI qu'après un abattement de 30 %.