Optimiser sa capacité d'emprunt en plus de sa capacité d'épargne avec l'investissement immobilier

Optimiser son épargne en investissant de manière efficace et diversifiée est une première étape essentielle. Et elle n'est pas toujours bien réalisée chez de nombreux épargnants. Mais il existe aussi une seconde étape toute aussi importante pour se constituer un patrimoine conséquent sur le long terme : il s'agit d'optimiser sa capacité d'emprunt, en empruntant de l'argent à un taux bas pour l'investir à un taux plus élevé. Cette capacité d'emprunt offre un effet de levier très puissant sur le long terme, mais elle ne peut être utilisée qu'au travers des projets immobiliers : soit de l'investissement locatif, soit l'achat de parts dans des SCPI à crédit. Il n'est intéressant d'optimiser sa capacité d'emprunt que si vous avez un profil qui permet de décrocher un très faible taux sur votre prêt : moins de 45 ans, bonne santé, revenus stables et importants, grande capacité d'épargne mensuelle, etc. C'est en jouant sur l'effet de levier de l'emprunt que vous pouvez espérer devenir rentier sur le long terme.

Si vous êtes en capacité d'épargner un peu d'argent tous les mois, la première chose que vous devez faire, c'est d'investir intelligemment cette épargne. C'est un des objectifs de mon blog : vous apprendre à mieux investir votre argent et à le faire fructifier sur le long terme, au travers de l'investissement passif et diversifié. Le PEA, l'assurance-vie et l'épargne salariale restent, de loin, les meilleurs dispositifs pour placer son épargne sur le moyen et long terme. Ils sont largement suffisants pour diversifier et valoriser votre épargne si elle ne dépasse pas 500 000 euros (ou 1 million d'euros pour un couple).

Mais investir son épargne disponible n'est pas suffisant si vous souhaitez devenir rentier ou vous constituer un patrimoine important dans les prochaines décennies. En effet, l'autre possibilité que peu de gens exploitent est d'utiliser l'effet de levier de l'emprunt pour investir. Pour simplifier, cela consiste à emprunter à un taux très bas grâce à sa situation personnelle avantageuse pour investir sur des placements à meilleur rendement. Aujourd'hui, en France, pour un particulier, il n'est possible d'emprunter pour investir que dans le cadre de l'immobilier : soit pour de l'investissement locatif avec l'achat d'un bien immobilier, soit pour l'achat à crédit de parts dans des SCPI. Si vous souhaitez investir dans des supports tels que des actions ou des obligations ou du crowdfunding immobilier ou tout autre placement, vous n'aurez pas d'autres choix que les prêts à la consommation. Cependant, je vous déconseille fortement les prêts à la consommation dont les taux sont bien trop élevés et les conditions très strictes.

Investissement locatif ou achats de parts de SCPI ?

C'est une question que se pose de plus en plus d'investisseurs qui cherchent à se diversifier dans l'immobilier. L'investissement locatif est souvent préféré (à tort ?) par les particuliers car le bien est tangible (vous pouvez le visiter, le toucher, c'est bien plus concret donc rassurant) et semble être plus sûr, à premier abord. Vous pouvez aussi rénover et améliorer votre bien immobilier pour faire une belle plus-value à la revente, surtout si vous êtes un bon bricoleur. Par contre, gérer un bien immobilier est très chronophage, source de stress, nécessite beaucoup d'administratif, de suivi et bien souvent des problèmes à résoudre. Bien sûr, pour vous soulager, vous pouvez aussi déléguer une partie des tâches à une agence immobilière mais cela a un coût non négligeable, et en tant que propriétaire, il y aura toujours des choses à faire (répondre aux demandes de travaux, gérer l'assurance propriétaire, faire le suivi de l'agence, etc.). Ceci dit, certains investisseurs aiment bien consacrer du temps à la gestion de leurs actifs et préfère être autonome plutôt que de déléguer cette gestion.

Mais l'investissement locatif au travers l'achat d'un bien immobilier n'est pas le seul placement possible qu'on peut faire avec un emprunt. En effet, il est aussi possible d'acheter des parts de SCPI à crédit. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des entreprises qui gèrent un parc immobilier (bureaux, commerces, logements pour particuliers, etc.). Acheter des parts de SCPI vous permet d'être propriétaire d'une fraction de cette société et donc de toucher une partie des revenus des loyers payés, proportionnellement à votre investissement. Les gérants de la SCPI se rémunèrent en prélèvant des frais de gestion sur les loyers perçus.

Les SCPI connaissent un véritable engouement depuis quelques années pour les raisons suivantes :

• Les rendements sont très élevés (autour de 4 à 5 %, frais de gestion déduits) par rapport à d'autres placements comme les fonds en Euros qui rapportent de moins en moins.
• L'immobilier reste perçu comme une valeur refuge auprès des particuliers.
• L'achat de parts de SCPI est très facile au travers d'une assurance-vie, et de plus en plus accessible via les courtiers en ligne et les sites spécialisés dans l'investissement en SCPI.
• Il n'y a aucune contrainte de gestion ni de suivi en étant propriétaire de parts de SCPI. C'est exactement comment posséder des actions d'entreprises : l'intégralité de la gestion est faite par la société. L'investisseur, lui, touche une partie des loyers tous les mois, trimestres ou semestres en fonction de la SCPI.
• Les SCPI permettent d'avoir un patrimoine immobilier très diversifié, aussi bien géographiquement qu'en types de biens (bureaux, commerce ou logement). Sur cet aspect, c'est beaucoup moins risqué que d'avoir un seul appartement en location, qui pourrait subir des aléas majeurs comme une catastrophe naturelle et un locataire néfaste.
• Contrairement à l'achat d'un bien immobilier à louer, le ticket d'entrée pour acheter des SCPI même à crédit est beaucoup plus faible, à partir de quelques centaines d'euros.

Attention toutefois à bien choisir les SCPI dans lesquels vous investissez votre argent. Il n'existe pas de tracker ou de SCPI miracle pour avoir de l'immobilier parfaitement diversifié, c'est à vous de choisir et de lire attentivement les descriptifs. N'hésitez pas à diversifier dans plusieurs SCPI afin d'avoir un patrimoine immobilier varié géographiquement (grandes villes et périphérie) et sectoriellement (commerces, tertiaires, santé, logements, etc.).

Pour en savoir plus sur les SCPI avec emprunt immobilier, je vous invite lire cet excellent article sur le blog Avenue des investisseurs à propos de l'investissement à crédit dans des SCPI.

Attention aux conditions à remplir avant d'emprunter pour investir

Avant d'emprunter pour investir dans l'immobilier, il y a plusieurs conditions à remplir pour réduire les risques et s'assurer que l'opération sera gagnante à long terme :

• L'emprunteur doit avoir une situation très saine à tout point de vue afin d'obtenir un prêt aux conditions très avantageuse : moins de 45 ans, bonne santé, des revenus importants et pérennes, grande capacité d'épargne, un grand apport, etc. Au-delà, vous n'arriverez pas à décrocher un bon prêt avec une assurance à faible coût, et donc vous ne profiterez pas pleinement de l'effet de levier de l'emprunt.
• Le rendement net de votre investissement immobilier doit être largement supérieur au taux global de votre emprunt. Attention à bien tenir compte de l'assurance emprunteur qui impacte de manière non négligeable vos mensualités. De même, il faut prendre en compte tous les frais qui réduisent votre rendement brut : assurance propriétaire, taxe foncière, imposition sur les revenus, etc. Ces frais sont notamment très importants dans le cadre d'un achat d'un bien immobilier pour location.
• Soyez très prudent sur le choix de vos investissements. Si vous n'êtes pas sûr de la pérennité et du niveau du rendement net alors abstenez-vous ! Si votre rendement net devient inférieur au taux de votre emprunt et assurance, alors l'effet de levier deviendra un effet de massue : vos dettes auront une rentabilité négative, et cet effet boule de neige sera dévastateur pour vos finances.
• Attention à vos flux de trésorerie ou cash flows. Le cash flow correspond à la différence entre ce que vous devez payer tous les mois (remboursement du prêt, assurance, impôts, etc.) et les revenus que vous percevez (loyers). Ce n'est pas forcément un problème s'il est négatif pendant plusieurs années, surtout si vous avez une capacité de financement élevée. Mais faites attention à ce que cela reste supportable pour votre niveau de vie, surtout que le risque de pertes de revenus n'est jamais nul.

Il ne faut donc pas céder aveuglément à l'effet de levier de l'emprunt. De plus, un gros montant emprunté ayant un rendement net faible peut rapporter beaucoup moins d'intérêts qu'un petit montant non-emprunté investi dans un meilleur rendement net. Par exemple : à votre avis, qu'est-ce qui rapporte le plus d'intérêts sur 20 ans entre 200 000 euros à 2 % ou 50 000 euros à 5 % ? Dans cet exemple, les intérêts à 2 % sont plus importants. Mais ce n'est plus le cas si le rendement net tombe à 1,25 %.

Contrairement à ce qu'on peut imaginer, le rendement net d'un achat immobilier peut s'avérer beaucoup plus faible que le rendement brut lorsqu'on tient compte de tous les coûts : assurances, travaux, imprévus, périodes de non-paiements, frais de gestion et surtout la fiscalité (surtout que la fiscalité dans un PEA ou une assurance-vie est quasiment imbattable). Pour vous donner un ordre de grandeur : un bien immobilier dont le rendement brut théorique est de 5 % peut vite avoir un rendement net sur le long terme inférieur à 2 % : en effet, il y a parfois des périodes sans locataire, le coût du prêt peut diminuer de 1 % le rendement, la fiscalité diminue aussi la rentabilité d'au moins 1 % selon votre situation, plus les frais d'agence, les travaux, etc. Cela monte très vite !

Pour trouver le meilleur prêt immobilier avec la meilleure assurance emprunteur, je vous conseille de passer par un courtier spécialisé. Il en existe de plus en plus, et cette forte concurrence a fait baisser significativement leurs coûts. Un bon courtier immobilier aura toujours plus de marge de négociation qu'un particulier car un bon courtier négocie directement avec les directions centrales des banques, pour des montants allant de plusieurs dizaines à plusieurs centaines de millions d'euros, en regroupant des prêts. De plus, ils sont capables de vous faire des assurances emprunteur sur mesure, contrairement aux banques traditionnelles qui essaieront de vous vendre leurs formules les plus avantageuses pour elles. Enfin, passer par un courtier vous permet généralement d'économiser les frais de dossier administratif, ce qui permet bien souvent de rembourser le coût du courtier.

Sachez aussi qu'il est dangereux et risqué de s'endetter sans limite : si théoriquement, cela est avantageux quand on atteint un cash flow nul ou positif, c'est en pratique très risqué car vous serez très fortement exposé aux actifs de l'immobilier (vu que c'est le seul support d'investissement disponible à crédit), ce qui est contraire aux bonnes règles de gestion avec la diversification.

Conclusion

En cette période de taux d'emprunt très bas, beaucoup de particuliers s'intéressent de plus en plus à l'investissement dans l'immobilier. Mais optimiser sa capacité d'emprunt n'est pas à la portée de tout le monde, il faut réunir plusieurs conditions pour obtenir le meilleur taux possible et trouver un investissement immobilier qui assure un bon rendement net et un flux de trésorerie proche de zéro pour limiter les risques.

Néanmoins, si vous êtes relativement jeune avec une situation financière aisée et stable, il est très important d'utiliser cette capacité d'emprunt pour investir : c'est la seule manière de se constituer un patrimoine conséquent au bout de quelques dizaines d'années, et espérer ainsi un rente confortable pour les beaux jours. Croyez-moi : l'effort réalisé le plus tôt possible et sur le long terme en vaut largement la chandelle après... Les rentiers qui n'ont pas hérité vous le diront souvent : c'est en utilisant l'effet de levier de l'emprunt qu'on devient vraiment riche.

Et si vous ne souhaitez pas prendre de risques dans l'immobilier pour diverses raisons ou convictions, alors utilisez votre capacité d'emprunt pour acquérir votre résidence principale. Cela est très avantageux fiscalement (pas d'impôts sur les plus-values si vous revendez plus tard votre résidence principale) et cela vous permettra de profiter des taux historiquement bas actuellement. Si votre situation permet d'obtenir un taux faible (moins de 1,2 % tout compris) sur une longue période d'emprunt (20 ou 25 ans), alors profitez-en : cela augmentera considérablement votre capacité d'épargne tous les mois, vous pourrez alors soit profiter de cet argent, soit l'investir progressivement !