SCI, SCPI, OPCI : quelles différences et comment les choisir pour son assurance-vie ?

Les SCI, SCPI et OPCI sont des notions très proches dans les placements immobiliers. Pour un investisseur particulier, il est toujours intéressant de connaitre les quelques différences mineures pour mieux investir dans ces supports au sein d'une assurance-vie. Sachez aussi que la SCI est une structure juridique qui est aussi utilisée par les particuliers pour faciliter la transmission de patrimoine immobilier.

De nombreux particuliers se questionnent sur les différences entre les OPCI, les SCI et les SCPI, et si cela doit être pris en compte dans leur stratégie d'investissement dans l'immobilier. L'objectif de mon billet est de vous éclairer simplement sur ces différents supports de placement.

Ci-dessus, vous avez la liste des fonds immobiliers disponibles dans l'assurance-vie Fortuneo, avec leurs performances ces dernières années. Vous remarquerez que des fonds de type OPCI, SCI et SCPI sont disponibles, avec d'excellentes performances relativement proches autour d'un rendement annuel de 4 à 5 %. Sachez aussi que dans l'assurance-vie Fortuneo, si vous programmez un versement régulier, alors vous ne pourrez pas sélectionner les fonds SCPI : ils ne sont accessibles qu'en versement libre.

SCPI : Société Civile en Placement Immobilier

La SCPI est une structure juridique ancienne (qui existe depuis les années 1970) utilisée pour acheter et gérer des biens immobiliers de tout type : bureaux, commerce, logements, santé, etc. La SCPI reçoit les paiements des loyers et redistribue ces revenus aux investisseurs ayant acheté des parts.

Il existe deux types de SCPI : à capital fixe ou à capital variable. Dans une SCPI à capital fixe, un montant plafond de capital est inscrit dans les statuts de la société. Sauf en cas d'augmentation de capital, le nombre de parts est figé et leur prix est fixé selon l'offre et la demande, sur le marché dit secondaire. Si vous souhaitez vendre, cela sera à vous de trouver un acheteur, et inversement pour acheter de nouvelles parts. Les SCPI à capital fixe sont donc plus spéculatives et volatils sur le prix des parts.

Les SCPI à capital variable sont généralement plus répandues. Dans ces SCPI, la taille du capital est directement liée aux achats et ventes de parts. Vous pouvez donc plus facilement souscrire de nouvelles parts ou les vendre. Les prix des parts sont connus à l'avance, ce qui est plus rassurant pour l'investisseur. A choisir, je vous conseille plutôt les SCPI à capital variable qui sont moins risquées.

En résumé

La SCPI est un pur placement immobilier, qui offre un rendement régulier et relativement stable puisque basés uniquement sur les paiements des loyers. Les inconvénients sont que les frais de gestion et de souscription peuvent être élevés, et c'est un placement moins liquide dans le sens où il faut parfois attendre plusieurs jours (voire plusieurs semaines) pour acheter ou vendre des parts. Cela reste toutefois beaucoup plus liquide qu'acheter un bien immobilier en direct où il faut compter au minimum 3 mois !

SCI : Société Civile Immobilière

La SCI offre une structure juridique différente et beaucoup plus flexible que la SCPI. Une SCI peut être créée par un particulier ou un groupe d'associés pour se constituer une patrimoine immobilier, et le transmettre plus facilement à ses héritiers. En effet, transmettre un patrimoine immobilier en SCI signifie qu'il y a un seul gérant (désigné par les propriétaires de la SCI) qui prend toutes les décisions de gestion pour les biens immobiliers. Alors que si vous transmettez un bien immobilier de manière classique, cela signifie que vous êtes sous le régime de l'indivision et dans ce cas, tous les propriétaires peuvent prendre des décisions sur la gestion du bien (choix de l'assurance, des travaux, des locataires, etc.). En cas de désaccord, cela devient vite ingérable. Cela explique pourquoi les enfants qui ont hérité d'un bien immobilier se mettent souvent à le vendre.

L'autre avantage de monter une SCI pour gérer ses biens immobiliers est la fiscalité plus flexible : vous pouvez soit opter pour le régime de l'imposition sur les revenus, soit l'impôt sur les sociétés. Dans ce second choix, vous pouvez cumuler les gains au sein de votre société sans verser de dividendes pour payer le moins d'impôt possible, puis sortir cet argent au moment où votre tranche d'imposition est faible (à la retraite par exemple).

Beaucoup d'investisseurs particuliers se demandent s'il est préférable de monter une SCI ou faire un investissement immobilier locatif en LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel) à frais réel. En fait, cela dépend beaucoup de votre situation. Si la question de l'héritage ne se pose pas, alors généralement, vous avez tout à gagner à passer en LMNP. Si vous envisagez constituer un large patrimoine immobilier, avec du meublé et du non-meublé, alors la SCI est incontournable. Entre ces deux situations, il faut alors analyser et calculer le cas le plus avantageux. Ce n'est pas simple mais un expert-comptable spécialiste de ces questions vous apportera la solution sans difficulté.

La SCI peut aussi être utilisée comme un simple placement financier au sein de son assurance-vie, exactement comme une SCPI. Pour l'investisseur, c'est même totalement transparent : que ce soit une SCI ou une SCPI, l'argent placé sur un tel fonds vous rapportera de l'argent grâce aux loyers des biens immobiliers. Vous pourrez aussi acheter et vendre des parts de SCI sans difficulté au travers de votre assurance-vie.

En résumé

La SCI est une structure juridique utilisée par les particuliers pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier à des conditions avantageuses. La SCI peut aussi être utilisée comme un placement immobilier, qui ressemble alors plus à un "fonds de fonds" immobiliers, regroupant des biens immobiliers, des parts de SCPI ou d'OPCI.

OPCI : Organisme de Placement Collectif en Immobilier

La structure OPCI a été créé récemment en 2005 pour remplacer à terme la SCPI, mais cet objectif n'a pas été atteint. L'OPCI est un produit de placement composé de 60 à 90 % en biens immobiliers (bureaux, commerces, logements ou autres) qui rémunèrent au travers des paiements de loyers. Jusqu'à 30 % de l'OPCI peut être investi dans des actifs non immobiliers purs, comme des actions de foncières cotées, des parts dans des fonds divers ou d'autres instruments financiers,. La principale contrainte qui est un désavantage selon moi, est que l'OPCI doit avoir toujours au moins 10 % de trésorerie. Cela a pour conséquence de pénaliser le rendement sur le long terme...

En résumé

L'OPCI est un placement constitué de 60 à 90 % d'immobilier, avec toujours au moins 10 % de trésorerie et le reste investi dans d'autres instruments financiers. Cela s'avère être un produit orienté immobilier mais plus diversifié, avec un rendement souvent inférieur aux SCPI et SCI. Il peut être intéressant si vous avez des craintes sur le marché immobilier, et que vous préférez être plus prudent : mais dans ce cas, il y a certainement mieux que l'OPCI pour investir.